一次說清！繼承、轉(zhuǎn)讓、受贈房屋的稅費實務分析

近日，國家稅務總局公布了《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》，政策對繼承房屋交稅及網(wǎng)絡紅包繳稅問題進行了規(guī)定。

這一舉措，讓房屋的涉稅問題再次成為焦點：

如果你的父母將房子贈送給你，你需不需要繳個人所得稅？

如果你的朋友也免費送你一套房子，你需要繳稅嗎？

如果將自用5年以上的房子轉(zhuǎn)讓，是否可以免征個人所得稅？

對于轉(zhuǎn)讓住房收入如何進行減除？

如何界定個人出售自有住房的應納稅所得額？

.....

是否對上述問題不是很清楚呢？那你需要借助此篇文章了。

小好將通過此文為小主們講解“個人買賣贈與離婚繼承房屋”的涉稅內(nèi)容，穿插講解網(wǎng)絡紅包的繳稅問題。

74號文件政策解讀

1.個人為單位或他人提供擔保獲得收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。

2.房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。

符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

前款所稱受贈收入的應納稅所得額按照《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第四條規(guī)定計算。

3.企業(yè)在業(yè)務宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品（包括網(wǎng)絡紅包，下同），以及企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，個人取得的禮品收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅，但企業(yè)贈送的具有價格折扣或折讓性質(zhì)的消費券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外?！?/p>

前款所稱禮品收入的應納稅所得額按照《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2011〕50號）第三條規(guī)定計算。

4.個人按照《財政部 稅務總局 人力資源社會保障部 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會 證監(jiān)會關于開展個人稅收遞延型商業(yè)養(yǎng)老保險試點的通知》（財稅〔2018〕22號）的規(guī)定，領取的稅收遞延型商業(yè)養(yǎng)老保險的養(yǎng)老金收入，其中25%部分予以免稅。

其余75%部分按照10%的比例稅率計算繳納個人所得稅，稅款計入“工資、薪金所得”項目，由保險機構代扣代繳后，在個人購買稅延養(yǎng)老保險的機構所在地辦理全員全額扣繳申報。

接下來，小好為各位延伸拓展下個人買賣贈與離婚繼承房屋涉稅的相關問題。

個人買贈與離婚繼承房屋稅

《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。

 1. 對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據(jù)有關信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

 2. 對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

 3. 納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級稅務局或者省級稅務局授權的地市級稅務局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1％－3％的幅度內(nèi)確定。

（《國家稅務總局關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號））

根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。個人出售自有住房的應納稅所得額，按下列原則確定：

（一）個人出售除已購公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規(guī)定確定。

（二）個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產(chǎn)權單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額。

已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。

經(jīng)濟適用住房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。

（三）職工以成本價（或標準價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額。（《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號））

對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。（《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號））

（一）上述文件所稱“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達5年以上。

1.個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2.個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

（《國家稅務總局關于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號））

房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。

按照《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

前款所稱受贈收入的應納稅所得額按照《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第四條規(guī)定計算。（《財政部、稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（財政部、稅務總局公告2019年第74號））

四、對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。（《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號））

五、受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。（《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號））

多子女共同繼承房屋，子女對房屋產(chǎn)權進行分割，房屋產(chǎn)權由其中一個子女取得，其他子女應繼承房屋的部分產(chǎn)權折價后以現(xiàn)金形式給付，對其他子女取得現(xiàn)金補償?shù)姆蓊~，暫不征收個人所得稅。

多子女共同繼承房屋，子女對房屋產(chǎn)權進行分割，房屋產(chǎn)權由其中一個子女取得，其他子女應繼承房屋的部分產(chǎn)權折價后以現(xiàn)金形式給付，對其他子女取得現(xiàn)金補償?shù)姆蓊~，暫不征收個人所得稅。

根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》規(guī)定，取得房屋產(chǎn)權的子女再次轉(zhuǎn)讓房屋時，可以扣除的財產(chǎn)原值按以下公式確定：

財產(chǎn)原值=取得房屋產(chǎn)權子女的繼承份額+該子女向其他子女支付現(xiàn)金形式補償款+相關稅費；

取得房屋產(chǎn)權子女的繼承份額=發(fā)生繼承行為前該房屋購置成本或者建造成本以及相關稅費之和×該子女繼承比例。

本批復第二條所稱“向其他子女支付現(xiàn)金形式補償款”，納稅人應憑司法裁定書（通過司法裁定的）、繼承房屋產(chǎn)權的遺囑、公證書、銀行劃款手續(xù)（通過銀行轉(zhuǎn)賬的）、收款人簽收的收據(jù)等有關憑據(jù)作為扣除依據(jù)。（《國家稅務總局關于多子女繼承房屋有關個人所得稅問題的批復》（國稅函〔2010〕643號））

（一）通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

（二）個人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋所取得的收入，允許扣除其相應的財產(chǎn)原值和合理費用后，余額按照規(guī)定的稅率繳納個人所得稅；其相應的財產(chǎn)原值，為房屋初次購置全部原值和相關稅費之和乘以轉(zhuǎn)讓者占房屋所有權的比例。

（三）個人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申請免征個人所得稅，其購置時間按照《國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）執(zhí)行。（《國家稅務總局關于明確個人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》（國稅發(fā)〔2009〕121號））

個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、準確的憑證予以扣除；不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。（《國家稅務總局關于個人取得房屋拍賣收入征收個人所得稅問題的批復》（國稅函〔2007〕1145號））

納稅人申報的房屋銷售價格高于各地區(qū)確定的最低計稅價格的，應按納稅人申報的銷售價格計算征稅；納稅人申報的房屋銷售價格低于各地區(qū)確定的最低計稅價格的，應按最低計稅價格計算征稅。（《國家稅務總局關于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號））

對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。（《財政部、國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅〔2005〕45號））

按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。（《國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復》（國稅函〔1998〕428號））

 1. 個人銷售其取得的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

應繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5％）×5％

 2. 個人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)(不含其自建自用住房)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

 3. 個人銷售自建自用住房免征增值稅。

 4. 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

 5. 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

 6. 涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。

家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權。

1.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

2.個人非住房轉(zhuǎn)讓按實征收土地增值稅。

（1）計算公式

增值額＝轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目金額

應繳土地增值稅＝增值額×稅率

3.轉(zhuǎn)讓收入的規(guī)定。

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

4.扣除項目金額的規(guī)定。

（1）能取得評估價格

扣除項目金額＝取得土地使用權所支付的金額＋開發(fā)土地的成本、費用＋舊房建筑物的評估價格＋與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金＋財政部規(guī)定的其他扣除項目。

（2）凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票扣除項目金額＝發(fā)票金額×（1＋5％×購買至轉(zhuǎn)讓年數(shù)）＋購房時繳納的契稅＋與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金＋財政部規(guī)定的其他扣除項目。

5.核定征收。

對個人銷售非住房類房產(chǎn)而又無法準確結(jié)算的，按核定征收。

應繳土地增值稅＝不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入×核定百分比

6.以下繼承及贈與房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅，其中“贈與”是指如下情況：

房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。

房產(chǎn)所有人、土地作用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

1.個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應按“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。

產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)是指單位和個人產(chǎn)權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。

產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人貼花，所立書據(jù)以合同方式簽訂的，應以持有書據(jù)的各方分別按全額貼花。

2.稅率及計稅依據(jù)

個人銷售房產(chǎn)在辦理房屋產(chǎn)權證前應按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的05‰繳納；辦理房屋產(chǎn)權證時依法貼花。

3.對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

 1. 以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的單位和個人，應當依法繳納契稅。

 2. 契稅稅率為3%—5%。

契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

 3. 對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

 4. 自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按15%的稅率征收契稅。

 5. 自2016年2月22日起，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施)

 6. 對于個人無償贈與不動產(chǎn)的行為，應對受贈人全額征收契稅，但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權屬的情況。

在婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

 7. 對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應對受贈人全額征收契稅。

 1. 個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間?！捌醵愅甓愖C明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。（《國家稅務總局關于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關問題通知》（國稅發(fā)〔2006〕144號））

 2. 根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具時間或房屋產(chǎn)權證上注明的時間，按照孰先的原則確定。（《國家稅務總局關于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號））

 3. 個人將通過無償受贈方式取得的住房銷售時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系、直系親屬贈與方式取得的，按發(fā)生受贈、繼承、財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定；對通過其他無償受贈方式取得的住房，按發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。（《國家稅務總局關于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關問題通知》）（國稅發(fā)〔2006〕144號）

 4. 個人轉(zhuǎn)讓住房，因產(chǎn)權糾紛等原因未能及時取得房屋所有權證書（包括不動產(chǎn)權證書，下同），對于人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認個人購買住房的，法律文書的生效日期視同房屋所有權證書的注明時間，據(jù)以確定納稅人是否享受稅收優(yōu)惠政策。（《國家稅務總局關于個人轉(zhuǎn)讓住房享受稅收優(yōu)惠政策判定購房時間問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第8號））

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